¿TENGO QUE PAGAR EL ALQUILER DE MI LOCAL SI A CAUSA DEL CORONAVIRUS NO PUEDO ABRIR MI NEGOCIO?: Nuevo Artículo de OYA Abogados & Asesores
Esta es la duda que le ha surgido a numerosos empresarios y autónomos en estos días.
La pandemia del COVID-19 o Coronavirus ha provocado que el Gobierno se viera en la necesidad de declarar el estado de alarma y, como consecuencia, se ha producido el cierre obligatorio de numerosos negocios. Esta situación ha provocado un evidente perjuicio para los arrendatarios de locales que, debido a la ausencia o disminución drástica del volumen de negocios, se han visto en la imposibilidad de afrontar el pago del alquiler, al suponer una extrema onerosidad sobrevenida.
Ante esta situación, nos encontramos frente a un supuesto de exoneración de rentas por fuerza mayor en aplicación del artículo 1.105 de Código Civil, entrando en juego la doctrina rebus sic stantibus, como cláusula implícita en los contratos que tiene como objetivo restablecer el equilibrio de las prestaciones y que se deriva de las exigencias de la buena fe y del principio de equidad recogidos en los artículos 7, 1258 y 1289 del Código Civil.
En aplicación de esta cláusula, el arrendatario podrá quedar exonerado del pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma inicial, o cualquiera de sus prorrogas. No obstante, para que pueda aplicarse la cláusula rebus sic stantibus es necesario que se haya producido un cambio en las circunstancias, de carácter sustancial e imprevisible que provoque la excesiva onerosidad de las prestaciones, siendo igualmente necesario que no se haya previsto este cambio de circunstancias en el contrato.
Estos requisitos, parecen encuadrar bastante bien en la situación actual, ya que, la crisis del coronavirus era del todo imprevisible en el momento de la formalización del contrato, además, la obligatoriedad de cerrar la mayoría de los locales y negocios que no presten servicios de primera necesidad, ha causado que numerosos empresarios se queden sin ingresos. En consecuencia, se ha producido una excesiva onerosidad en los contratos de arrendamiento de locales de negocios, pues los arrendatarios se ven en la obligación de abonar las rentas aun no pudiendo ejercer su actividad, lo que frustra la finalidad del contrato, debiendo reequilibrarse las prestaciones recíprocas del mismo.
En base a lo expuesto, la doctrina rebus sic stantibus parece adecuada para minimizar en lo posible el impacto negativo que está teniendo la crisis provocada por el COVID-19, de modo que el arrendatario al que las medidas impuestas por el Gobierno le hayan provocado una evidente y significativa disminución de ingresos, podrá invocar esta cláusula para solicitar a su arrendador la suspensión del contrato mientras dure el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020.
No obstante, será necesario notificar fehacientemente al propietario estas circunstancias, poniendo en su conocimiento el cambio sobrevenido de circunstancias que provoca la suspensión del contrato y el impago de las rentas.
Por último, hemos de señalar, que el arrendador que sufra un daño patrimonial debido al impago de las rentas por aplicación de la citada doctrina, podrá reclamar el perjuicio sufrido a la Administración en aplicación del artículo 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los Estados de Alarma, Excepción y Sitio; y del artículo 32 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del Régimen Jurídico del Sector Público.
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